L’investissement immobilier est souvent présenté comme un chemin simple vers la liberté financière. Dans les faits, c’est rarement un long fleuve tranquille. Derrière les belles photos “avant / après” et les taux de rentabilité affichés sur YouTube, il existe une réalité moins glamour : refus de banque, travaux mal faits, entreprises malhonnêtes, démarches administratives interminables…
Cet article raconte ma première (grosse) opération immobilière, une division de maison en plusieurs studios, qui aurait pu me ruiner — et qui m’a finalement permis de construire de vrais revenus locatifs pérennes.
Si tu envisages de te lancer dans un projet similaire, tu vas découvrir :
- ce qui se passe vraiment quand tu achètes un bien à diviser ;
- les erreurs qui m’ont coûté très cher ;
- comment j’ai évité la catastrophe à la dernière minute ;
- et surtout : les leçons concrètes pour ne pas vivre la même galère.
1. L’achat : une vieille ferme de 300 m², dont j’acquiers une partie de 88 m² déjà naturellement séparée en trois volumes
En 2019, je visite une ancienne ferme d’environ 300 m². Elle était déjà divisée en plusieurs unités depuis de nombreuses années, et seules certaines parties étaient mises en vente.
Je décide d’acheter 88 m², correspondant à l’un des blocs de la ferme, tandis que les deux autres sections seront vendues à d’autres propriétaires.
Ce qui rend mon lot particulièrement intéressant :
- 2 portes déjà présentes sur la façade avant,
- 1 garage indépendant d’environ 20 m²,
- soit 3 espaces distincts, naturellement séparables.
Concrètement, j’achète un volume composé :
- d’une zone d’environ 30 m² déjà totalement indépendante avec sa propre entrée,
- de deux surfaces d’environ 18 m² chacune à gauche et à droite de l’escalier,
- et du garage, qui pourra être transformé en studio.
Autrement dit, la base était parfaite pour créer jusqu’à trois studios, avec très peu de démolition et beaucoup de potentiel.
2. La douche froide : la banque refuse… puis accepte
Premier imprévu : la banque refuse mon financement.
Le même dossier, les mêmes chiffres, la même banque… mais un premier NON catégorique.
Finalement, après discussion, la même banque revoit sa position et donne son accord.
Quand tu débutes, tu ne réalises pas à quel point un simple refus bancaire peut stopper un projet entier.
C’est la première leçon de cette aventure :
👉 En immobilier, rien n’est acquis tant que tu n’as pas l’offre de prêt signée.
3. La réalité des travaux : compteurs, gaz, électricité… rien n’est simple
Quand tu achètes un appartement en copropriété, tu arrives, tu rénove, tu loues.
Mais quand tu achètes une maison à diviser, c’est autre chose…
J’ai dû gérer :
- la création de compteurs d’eau séparés,
- la pose de compteurs électriques indépendants,
- la mise en conformité du gaz pour le chauffage,
- les démarches administratives interminables pour chaque activation.
Ce sont des détails auxquels on ne pense pas quand on débute, mais qui peuvent ajouter des semaines de retard et des milliers d’euros de dépenses.
Et ce n’était que le début.
4. Le drame : l’entreprise générale fait faillite et m’escroque
Je fais confiance à une entreprise recommandée par l’agence immobilière.
Erreur monumentale.
Le patron disparaît du jour au lendemain, l’entreprise dépose le bilan… et j’ai perdu environ 30 000 €, peut-être plus.
Les travaux sont laissés à moitié faits, rien n’est louable, rien n’est terminé.
J’engage un avocat : 1 500 € dépensés pour rien, aucune récupération possible.
Là, j’étais à deux doigts de tout perdre.
Leçon cruciale :
👉 Ne jamais faire confiance à une entreprise que tu n’as pas vérifiée toi-même (Kbis, assurances, avis, chantiers précédents).
5. Le compte à rebours : si je ne loue pas, je coule
Je suis sous pression :
pendant la phase de travaux, je ne payais que les intérêts de l’emprunt.
Mais après deux ans, le remboursement du capital commence.
Si à ce moment-là je n’ai aucun loyer : je suis fichu.
Je n’avais pas assez d’économies pour absorber des mensualités complètes.
Donc je dois réagir très vite : finir au moins une partie, même une seule, pour générer du revenu.
6. Et là… le COVID arrive
Frontières fermées. Déplacements limités. Fournisseurs indisponibles.
Tout ce qui pouvait mal tourner continue de mal tourner.
Pourtant, juste à temps, j’arrive à terminer les deux studios du premier étage et à les louer.
Assez pour commencer à payer mes mensualités… mais pas assez pour respirer.
Chaque mois, je dois encore ajouter de ma poche.
Et oui, ça a eu un impact énorme sur ma vie personnelle.
7. Nouveau crédit, nouvelle course contre la montre
Pour pouvoir avancer, je contracte un nouveau crédit de 30 000 €.
L’objectif :
✔ finir le garage et le transformer en studio de 18 m²,
✔ commencer le dernier lot (que je finirai jamais complètement).
Après beaucoup d’efforts, je termine enfin le studio du garage.
Mais le quatrième, je décide de le revendre pour :
- repasser en cash-flow positif,
- rembourser une partie du crédit,
- et ne pas raccourcir la durée du prêt (pour garder des mensualités basses).
C’est une décision difficile, mais nécessaire.
8. Nouvelle surprise : la DP n’a jamais été déposée
L’entreprise initiale m’avait assuré avoir déposé une déclaration préalable (DP) en mairie.
Évidemment… c’était faux.
Je dois tout refaire, tout vérifier, tout déposer moi-même.
Première demande : refusée.
Je fais alors appel à un géomètre pour officialiser la copropriété (obligatoire puisqu’il y a superposition de lots).
Avec son dossier, la DP finit par être acceptée.
Encore un rappel :
👉 En immobilier, il faut tout contrôler soi-même. Toujours.
9. Le résultat final : 3 studios rentables, 18 m² valorisés et un projet sauvé
Malgré les galères, malgré les pertes, malgré les risques…
- j’ai réussi à transformer le garage en studio,
- j’ai officialisé 18 m² Carrez supplémentaires (26 m² au sol),
- j’ai créé 3 studios au lieu d’un seul logement initial,
- et j’ai pu stabiliser la rentabilité.
Pendant cinq ans, j’ai loué en Airbnb, mais dans mon secteur, le rendement saisonnier devenait moins intéressant que le meublé à l’année.
Aujourd’hui, je loue exclusivement en longue durée, car :
- c’est plus simple,
- plus stable,
- moins chronophage,
- et bien plus rentable dans ma zone.
Finalement, ce projet a amélioré ma situation financière, mais il aurait aussi pu me détruire.
10. Les grandes leçons que je retire de cette opération
1. Se former est indispensable… mais pas suffisant
Même en ayant appris avant de me lancer, je n’étais pas prêt à tout ce qui allait arriver.
2. L’immobilier n’est pas un jeu : plus le rendement espéré est élevé, plus le risque l’est aussi
Division, transformation, rénovation lourde = rentabilité élevée, mais risque maximal.
3. On ne choisit jamais une entreprise “sur recommandation vague”
Toujours vérifier : assurance décennale, existence légale, avis, ancienneté.
4. L’administratif peut être ton pire ennemi
DP, compteurs, conformité gaz…
Tout prend du temps. Et tout peut bloquer un chantier.
5. Le cash-flow se protège en priorité
Finir un seul lot pour payer la banque m’a sauvé.
6. Le temps joue contre toi si tu n’as pas de marge financière
Avoir trop peu de trésorerie au début est extrêmement dangereux.
7. On apprend plus d’un projet difficile que de dix projets faciles
C’est cette opération qui m’a formé pour la suite.
Conclusion : l’immobilier peut rendre libre… mais pas sans épreuves
Mon projet immobilier était loin du rêve vendu sur Internet.
J’ai perdu de l’argent, du temps, de l’énergie, et parfois même le moral.
Mais j’ai aussi :
- gagné en compétence,
- augmenté la valeur du bien,
- créé trois studios rentables,
- sécurisé mes revenus locatifs,
- et appris ce qui fonctionne réellement sur le terrain.
Et surtout :
👉 Sans ces galères, je n’aurais jamais pu construire le projet Impact-Liberté et aider les autres investisseurs à éviter ces erreurs.
Dans un prochain article, je détaillerai l’opération de division en chiffres, étape par étape, pour montrer comment une vieille ferme peut devenir une machine à cash… quand on sait quoi faire.